Если коротко: в статусе недвижимости. У застройщиков не всегда получается приобрести земельный участок для строительства жилой недвижимости, зато часто находится земля, пригодная для использования в коммерческих целях. Именно поэтому в последние годы стали так популярны апартаменты: строительная компания покупает землю и строит на ней дома, которые можно использовать для проживания.
Какая разница между квартирой и апартаментами?
Назначение земли под апартаменты тоже может различаться. Участок может подходить под гостиницу или под объекты общественно-делового назначения, проще говоря, бизнес-центры. Узнать назначение земли можно у застройщика. Для этого нужно попросить предоставить свидетельство о государственной регистрации права или кадастровый паспорт на участок.
Есть и другие важные отличия квартир от апартаментов:
- Несмотря на то что в апартаментах можно жить со всеми удобствами и комфортом, использовать их можно по-разному. Например, в апартаментах можно обустроить хостел, студию для фотосъёмок или офис. И ничего из этого не будет считаться нарушением. В квартире же допускается только одно — жить.
- Городские власти тщательно следят за соблюдением строительных норм и требований при возведении новых многоквартирных домов. Регламентировано всё: высота здания, размеры и количество дверных и оконных проёмов, расположение санузлов, лифтов, перекрытий и так далее. К коммерческой недвижимости таких строгих требований нет, поэтому в апартаментах можно столкнуться с плохой шумоизоляцией, недостаточной освещённостью, низкими потолками и прочими недочётами.
Отличие апартаментов от квартиры в юридическом смысле: сравнение
- Регистрация. Собственники квартир в любой момент могут оформить там регистрацию — то есть получить прописку. В апартаментах зарегистрироваться, даже временно, невозможно. Исключение: если квартира-апартаменты находится в здании, которому присвоен статус гостиницы или отеля.
- Господдержка. И квартиру, и апартаменты можно купить в ипотеку. Вот только использовать материнский капитал, субсидировать часть стоимости или участвовать в программах льготного кредитования с апартаментами нельзя.
- Коммунальные платежи. Тарифы на коммунальные услуги для жителей квартир и домов устанавливает государство. Если возникнет ошибка, потребуется сделать перерасчёт. А если управляющая компания перестанет следить за порядком в подъезде и на территории дома, жильцы в любой момент могут обратиться в жилищную инспекцию, Роспотребнадзор или прокуратуру, чтобы восстановить справедливость. Жители апартаментов такого права лишены, все свои претензии они могут отправить только владельцу здания. Кроме того, суммы в платёжках за апартаменты, как правило, выше на 10–15%, потому как поставщики электричества, тепла и воды по умолчанию считают, что поставляют ресурсы коммерческой организации.
- Налоги. Из-за юридического статуса для апартаментов выше налоги. Владельцы квартир платят 0,1% от кадастровой стоимости (ставка может меняться в зависимости от региона). При этом по закону из расчётов исключают 20 кв. метров. Владельцы апартаментов платят налог согласно виду земли. Если участок пригоден под гостиницу — ставка по налогу 0,5%. Если земля предназначена для бизнес-центров — 2%. Площадь для расчёта не уменьшают.
Апартаменты покупать выгоднее, чем квартиру?
Да, но здесь надо учесть несколько моментов.
В чем разница между апартаментами и квартирой?
Апартаменты от квартиры отличает ряд характеристик:
- минимальная площадь не может быть менее 40 квадратных метров, тогда как эта же характеристика квартиры может быть любой;
- организацией нормального функционирования жилого дома, уборкой территории, вывозом отходом, мелким и капитальным ремонтом занимается управляющая компания. Если товарищество собственников не устраивает качество работ или их стоимость, в ходе голосования можно переизбрать управляющую организацию. Такого права у собственников апартаментов нет;
- санитарные требования к строительству жилых домов значительно выше;
- отношения с соседями. В жилом доме должен неукоснительно соблюдаться режим тишины после наступления определенного времени. В противном случае жильцы имеют полное право пожаловаться в соответствующие органы. В апартаментах такого требования нет;
- изъятие жилья в процессе взыскания долгов. Действующим законодательством определено, что, если жилая площадь у человека единственная – суд не имеет права отобрать у него недвижимость и выселить на улицу. Нежилое же помещение выступает обычным активом, который подлежит аресту и продаже при наличии у собственника долгов;
- налоговый вычет. При покупке недвижимости в жилом доме каждый человек может единоразово получить компенсацию в размере 260 или 390 тысяч рублей, в зависимости от того, покупалась квартира за наличные или в ипотеку. Такой льготы у владельцев нежилого помещения нет;
- государственные льготы при рождении ребенка и материнский капитал тоже не действуют при покупке апартаментов;
- стоимость коммунальных услуг. Для жителей квартир тарифы на коммунальные услуги регулируются государством. В случае с нежилой недвижимостью придется платить за услуги по завышенным тарифам для коммерческих нужд;
- налог на имущество при покупке квартиры приблизительно в пять раз меньше;
- стоимость капитального ремонта. Жильцы квартир по закону обязаны каждый месяц делать отчисления в общий фонд. На эти средства впоследствии будет проводиться ремонт помещения. Для владельцев нежилого помещения таких условий нет;
- наличие инфраструктуры. В зоне жилой застройки должны быть обязательно построены больницы, школы, детские сады и другие объекты социального назначения. Для коммерческих помещений наличие инфраструктуры не является обязательным условием, как нет и строгих санитарных норм, обязательной шумоизоляции и технических требований к строительным материалам;
- регистрация. Получить постоянную регистрацию со штампом в паспорте можно только при проживании в квартире. В случае владения апартаментами возможна лишь временная прописка, продлевать которую нужно каждые 5 лет.
Апартаменты или квартира?
Помимо очевидных минусов апартаменты имеют ряд положительных характеристик: зачастую такое жилье расположено в центре города, где запрещена постройка зданий жилого типа. Цена на такое помещение может быть значительно ниже, чем на аналогичное в жилом доме. Дополнительном бонусом выступает возможность получения гостиничных услуг, соседство с рестораном, торговым центром, спортивным клубом, офисом или магазином.
Покупка апартаментов будет хорошим вариантом для получения прибыли или при наличии обычной жилой недвижимости. Если же для вас важна возможность постоянной регистрации, получение социальных и государственных льгот, низкая налоговая ставка и наличие необходимой инфраструктуры в шаговой доступности, стоит отдать предпочтение жилому помещению в виде квартиры или частного дома.
Чем отличаются апартаменты от квартиры при покупке
Если говорить об особенностях оформления сделки, то можно выделить следующие факты:
| Сфера | Квартира | Апартаменты |
| Возврат денег в случае банкротства застройщика | Гарантирован | Есть риск потерять деньги |
| Господдержка | Есть | Нет |
| Ипотека | Доступна | Доступна |
| Налоговые вычеты | Есть | Нет |
| Оформление ДДУ | Требуется | Требуется |
Апартаменты или квартира: что лучше
Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо рассмотреть плюсы и минусы апартаментов по сравнению с квартирой. Для некоторых такой вариант покупки действительно будет более выгодным и интересным.
К преимуществам апартаментов стоит отнести:
-
новые современные здания;
-
расположение в центральных районах города;
-
наличие консьержа, охраняемой стоянки, парковки, штата уборщиц;
-
цена ниже на 10–30% —ключевой плюс апартаментов перед квартирой;
-
можно использовать для коммерческой деятельности;
-
не нужно платить за капремонт.
Минусы апартаментов:
-
помещение имеет статус нежилого;
-
при покупке, в том числе в ипотеку, невозможно использовать материнский капитал или воспользоваться госпрограммой со сниженными ставками;
-
мало прав у собственника единичного объекта, он ничего не решает;
-
комплексы могут возводиться в районах без подходящей для семей инфраструктуры (школ, детских садов);
-
более высокие коммунальные услуги;
-
соседями могут оказаться кто угодно, представляющие любой вид бизнеса;
-
не положен налоговый вычет;
-
могут забрать за долги, даже если это единственная недвижимость гражданина;
-
более высокий налог.
Готовые и строящиеся апартаменты Краснодара
Хотите купить апартаменты в Краснодаре? У нас есть предложения от ведущих застройщиков города. Мы забронируем для вас планировку, лично покажем объект или поможем купить апартаменты дистанционно. Для этого не нужно приезжать в Краснодар. Посмотрите планировки в готовом комплексе Pushkin Apartments & Loft и в строящемся проекте Depelopmenz Plaza.
Ответим на любые вопросы об апартаментах и подберем для вас лучшее решение для инвестиций в аренду или обустройства собственного уютного дома.
В поисках элитной недвижимости в Краснодаре? Компания Новостройки.SHOP поможет подобрать квартиру с самыми лучшими характеристиками под Ваш запрос. Воспользуйтесь сайтом и посмотрите все ЖК на карте или пройдите опрос что бы подобрать недвижимость под ключ с экспертами компании.
Строительство жилых многоквартирных домов регламентируется федеральными законами и нормами — есть требования к плотности застройки, освещенности, расстоянию между домами, наличию социальной инфраструктуры. Жилые дома нельзя строить рядом с заводами, ЛЭП — должна соблюдаться санитарная зона. В отношении квартир строгие требования к инсоляции и минимальной площади комнат, пожарной безопасности.
К апарт-комплексам требования мягче — как в плане строительства, так и к самим помещениям. Впрочем, чаще всего девелоперы не злоупотребляют послаблениями, и по своему качеству новостройки с апартаментами практически не отличаются от жилых. Но все же есть нюанс — строительство социальной инфраструктуры в составе апарт-комплексов никак не регламентируется законами и остается на усмотрение застройщика, поэтому в подобные проекты чаще всего не включают школы и детсады.
Основные причины купить апартаменты в 2021 году
Стоимость. Покупка недвижимости в апарт-комплексах обойдется дешевле, чем в жилых. В целом, апартаменты — хороший выбор для тех, кому не важна прописка и социальная инфраструктура, но требуется удобное расположение и относительно невысокая стоимость. Семьям с детьми стоит рассматривать квартиры.
Расположение. Зачастую апарт-комплексы находятся в более привлекательных районах Москвы, где нельзя построить жилой комплекс, а гостиничный или торговый — можно. Например, ближе к центру, где нет места для масштабных комплексных застроек с необходимой городской средой, но есть участок земли под гостиницу.
Инвестиции. Апартаменты выгодно покупать для сдачи в аренду — их цена ниже квартир, поэтому они быстрее окупятся и начнут приносить прибыль. Кроме того, их можно купить на котловане и заработать на росте стоимости после сдачи.
Перспективы перевода в жилье. В 2021 году планируется принять новый закон, который прояснит статус апартаментов. На них будет распространяться Жилищный кодекс, и они фактически приравняются к квартирам в жилых домах.
Каково будущее этого типа недвижимости в России?
В открытых источниках информации иногда встречаются сведения о том, что планируется законодательное придание апартаментам статуса жилых помещений. Проблема в том, что в законе уже прописан ряд определенных требований к жилым помещения, которые нужно соблюдать при их постройке (например, при возведении многоквартирного дома).
Если апартаменты приравняют к жилым помещениям, то у застройщиков появится обязанность эти требования выполнять. Нет гарантии, что это не повлечет рост цены конечного продукта. В итоге, апартаменты перестанут чем-либо отличаться от квартир, потеряют какую-либо заметную уникальность (например, дешевизну) и как отдельный вид жилья просто исчезнут, «слившись» с квартирами.
В теории, выиграть от этого могут те, кто купит апартаменты до того, как государство законодательно уравняет эти виды жилья. То есть, люди купят их как нежилые помещения дешевле и с некоторыми ограничениями. После предполагаемой реформы, они окажутся собственниками полноценных жилых помещений.
Хотя, возможный закон, уравнивающий апартаменты и квартиры, может содержать список требований, которым «старые» апартаменты не будут удовлетворять. Соответственно, в категорию жилых помещений попадут только «новые» апартаменты, построенные после принятия такого закона.
В целом, поскольку сегодня апартаменты строятся и успешно продаются, можно сказать, что граждан не пугает отсутствие возможности постоянной прописки и повышенные коммунальные платежи. Это значит, что будущее на рынке у апартаментов несомненно есть.
По сути, апартаменты и квартиры имеют только одно базовое сходство – в них можно проживать, а вот отличий, тем не менее, гораздо больше. Два основных уже названы выше – принадлежность апартаментов к нежилому фонду и невозможность регистрации в них.
Однако присутствует большая разница и в других нюансах, о которых необходимо знать, если рассматривается возможность приобретения именно апартаментов:
- Поскольку апартаменты относятся к нежилой недвижимости, тарифы на все коммунальные услуги оказываются намного выше, поскольку определяются по иной методике. В среднем, в 2018 году коммуналка в апартаментах примерно на 20% дороже по сравнению с объектами «жилого» фонда. Платежи начисляются по, так называемым, «тарифам, приравненным к населению», которые, конечно, отличаются от ставок, по которым платят коммерческие предприятия, но которые значительно выше тарифов, предусмотренных для жилых объектов.
- Для представителей льготных категорий (инвалиды, многодетные семьи, участники боевых действий), проживающих в апартаментах, льготы не действуют, и они вынуждены платить в полном объеме.
- Налоги на жилую и нежилую недвижимость тоже рассчитываются по разным ставкам, и в итоге затраты у владельцев апартаментов оказываются выше, чем у собственников квартир. При расчете налога на апартаменты применяется минимальная планка по налоговой ставке в 0,5%, а не 0,1%, как для объектов жилой недвижимости. Максимальная ставка по квартирам может достигать 2% (по жилью, площадью более 300 квадратов), для апартаментов эта ставка также может быть поднята до 2%, однако большое значение имеет разница в целевом применении апартаментов.
Приравнивать или нет? Согласны не все
Вопрос о том, можно ли наделить апартаменты статусом квартир, устранив названные выше различия между двумя видами недвижимости, не столь прост и однозначен, как это кажется на первый взгляд.
По словам гендиректора Института развития строительной отрасли Кирилла Холопика, такое решение вступает в противоречие с базовыми градостроительными принципами. Истоки существующих ныне проблем, как считают специалисты, стоит искать в ошибках местного нормотворчества в населенных пунктах, где активно возводятся апартаменты.
Узаконив постоянное проживание граждан в помещениях со статусом апартаментов, можно породить комплекс новых проблем. Далеко не все такие дома изначально предназначены для постоянного проживания и стопроцентно соответствуют санитарным и экологическим нормам, кроме того, не все апарт-отели могут быть дополнены необходимыми объектами инфраструктуры. В итоге, при таком подходе семьи окажутся прописанными там, где нет всех условий для комфортной жизни, что, в общем-то недопустимо.
Ну и на кой вы мне тогда сдались? Главная разница между квартирой и апартаментами
Из вышесказанного выходит, что апартаменты — какое-то кидалово. Одни сплошные минусы, усложняющие условия комфортного проживания. Не проще ли смотреть квартиры и обходить стороной эту дичь?
Но у апартаментов есть одно неоспоримое преимущество перед квартирой — доходность. Как инвестпроект апартаменты являются весьма выгодным приобретением.
Покупка апартаментов выходит на 15-30% ниже рыночной стоимости квартиры, это мы уже знаем. Допустим, мы, приведя их в порядок, начнем сдавать жилье за 40 000 рублей. Если взять типовую квартиру, которая и так нам обойдется недешево, даже сдавая ее за те же 40 000 рублей, доходность в обоих случая будет разная. И, как нетрудно понять, в случае с апартаментами ситуация выглядит благоприятнее.
А арендатору по большому счету не слишком важно, квартира это или апартаменты. Ему важно расположение, инфраструктура, условия — он опирается на это.
Кстати, есть еще одна интересная тема для заработка на апартаментах — доходные дома называется. По сути, это та же схема с покупкой апартаментов и последующей сдачей, но только все вопросы по поиску, заселению и обслуживанию арендаторов берет на себя компания, у которой вы приобретаете недвижимость. Конечно, после выплаты всех бонусов компании у вас остается относительно небольшой выхлоп от сдачи, но вы в это время просто сидите в шезлонге на берегу лазурного моря и потягиваете свой «Куба Либре» через соломинку, жмурясь от удовольствия. И мирские заботы вас просто не беспокоят.
Россияне остро нуждаются в жилье либо в улучшении условий проживания. Сделки по купле-продаже помещений жилого назначения выступают самыми популярными в сегменте рынка недвижимости. Понятие квартиры дает закон. В частности, ст. 16 ЖК РФ. Основное, что стоит понимать – квартира предназначена для проживания. Помещение жилое, отвечает правилам СНИП. Квартира отвечает требованиям закона, в частности, той же статье жилищного законодательства:
- структурная обособленность;
- соответствие СНИП и иным нормам;
- наличие доступа к помещениям общего пользования.
В квартире проживают люди, пользуются ею на разных основаниях.
- Право собственности. Оно могло возникнуть вследствие первичной приватизации помещения. А также по заключению, подписанию гражданско-правовых договоров: дарение, наследство, мена.
- Социальный найм. Квартира находится в государственном имущественном фонде. Собственник заключает с нанимателем договор. Это социальный наем.
- Аренда: нуждающийся в жилье человек арендует у владельца помещения квартиру. Заключается одноименный договор, в который прописываются имущественные условия возникших между сторонами отношений. К главным пунктам, без которых аренда не признается в качестве действительного договора, относят:
- цена;
- предмет.