Незавершенное строительство (НЗС) — это объект, по которому не закончены строительные работы. НЗС может находиться как в одной из стадий строительства, так и в стадии опытной эксплуатации или быть приостановленным, законсервированным либо прекращенным. Но в любом случае его окончательная стоимость не сформирована, и он не готов к полноценной эксплуатации по тому назначению, для которого создается.
Налог на имущество по НЗС для юрлиц
Объекты НЗС, находящиеся в распоряжении юрлиц, не являются предметом обложения налогом на имущество, если они не готовы для использования в процессе производства. Факт готовности определяет само юрлицо. Однако это не означает, что объект НЗС можно сколь угодно долго держать в стадии незавершенного.
Особенно опасен в этом отношении этап опытной эксплуатации. Если на этом этапе не осуществляется необходимая доработка объекта (не продолжают вкладываться средства в доведение его технических характеристик до проектных), а в производстве продукции он систематически участвует, то безопаснее ввести его в состав основных средств и обложить налогом на имущество. В противном случае ИФНС может признать его объектом налогообложения, и суд с ней согласится (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 12.03.2015 № Ф09-9720/14).
О начислении налога при эксплуатации имущества читайте в материале .
Объекты, которые юрлицо строит самостоятельно, привлекая для этого заемные средства, будут иметь разную стоимость в бухгалтерском и налоговом учете в связи с разным учетом процентов. Важно сохранить эту разницу при вводе объекта в эксплуатацию. Обе стоимости по-своему важны: налоговая — для расчета амортизации, которая учтется при определении налога на прибыль, а бухгалтерская — для расчета налога на имущество, если не появится обязанности считать этот налог от кадастровой стоимости.
О том, когда возникает обязанность по расчету налога от кадастровой стоимости, читайте в статье .
У юридических лиц объекты незавершенного строительства не облагаются налогом на имущество.
У физических лиц незавершенное строительство может облагаться налогом, если в регионе его местонахождения налоговая база по налогу исчисляется с кадастровой стоимости, оно находится в собственности физического лица и известна его кадастровая стоимость.
Налог является региональным. То есть рассчитывается в индивидуальном порядке не только для каждого объекта НЗС, но и для каждого региона, на территории которого есть объекты НЗС. Если ранее налоговая ставка для объектов незавершенного строительства рассчитывалась, исходя из инвентаризационной стоимости постройки на момент начала текущего года, то теперь в формуле расчета налоговой ставки будет фигурировать кадастровая стоимость объекта вместо инвентаризационной стоимости. Размер налога для объектов незавершенного строительства всегда будет меньше имущественного налога на фактический объект недвижимого имущества. Кадастровая стоимость объектов НЗС Кадастровая стоимость объектов незавершенного строительства не совпадает с их фактической рыночной стоимостью. Как правило, эта сумма имеет меньший размер.
Незавершенное строительство. проблемы и их решение
- цена, определенная с целью налогообложения, будет иметь значение при вычислении затрат на амортизацию (пригодится в дальнейшем для учета налога на прибыль);
- цена, обозначенная бухгалтером, будет играть роль при вычислении имущественного налога (если только его не придется рассчитывать на основании кадастровой стоимости).
Как уже было сказано, этап опытной эксплуатации также не считается за использования объектов в ходе производства, однако слишком затягивать этот процесс не безопасно — можно получить претензии со стороны налоговых органов.
Комментарий: Имущественные льготы в отношении недостроенных зданий не распространяются на постройки стоимостью более трехсот млн и на помещения, используемые в ходе предпринимательской деятельности. Ошибка №3: Заполнение заявления в налоговой на предоставление льготы по налогу на имущество позже 1 ноября того года, налог за который уже должен быть начислен.
- Налог на имущество
В данной статье мы рассмотрим налог на имущество объекта незавершенного строительства. Узнаем о налоге для физических и юридических лиц и разберемся с нормативными актами. Незавершенным строительством в целях обложения налогом признаются сооружения, в отношении которых продолжаются строительные работы, и которые могут быть:
- временно не достраиваемыми;
- законсервированными;
- на этапе экспериментального использования;
- прекращенным.
Главное при отнесении недвижимости к незаконченной — это тот факт, что окончательно не обозначена ее цена, и она не может пока быть эксплуатируемой в целях, запланированных при ее сооружении.
На такие постройки может начисляться имущественный налог, обязательный к уплате физическими лицами и ООО.
Особенности налогообложения объектов незавершенного строительства
Объект незавершенного строительства становится объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц сразу после оформления права собственности на него. Это означает, что только после регистрации прав собственности у гражданина появляется обязанность по уплате налога.
При этом важно понимать, что само по себе оформленное право собственности еще не приводит к обязанности платить налог на имущество при незавершенном строительстве. Дело в том, что, во-первых, обязанность по уплате налога возникает только в том случае, если в субъекте РФ (где находится незавершенное строительство), законодательно введен порядок уплаты налога исходя из кадастровой стоимости имущества. Во-вторых, если в регионе в целях налогообложения объекта незавершенного строительства применяется его инвентаризационная стоимость, то налог уплачивается только в отношении тех объектов незавершенного строительства, инвентаризационная стоимость которых определена.
Правила исчисления налога
Расчет налога делает налоговая инспекция после завершения календарного года на основании сведений, представленных органами Росреестра.
В случае нескольких участников долевой собственности на незавершенный объект уплату налога производит каждый из ее участников пропорционально своей доле.
Если объект незавершенного строительства находится в общей совместной собственности супругов, они уплачивают налог поровну.
Если объект находился в собственности неполный год, то налог исчисляется пропорционально времени владения незавершенным строительным объектом.
Есть важная особенность, связанная с расчетом налога в течение первых трех лет владения объектом. Эти три года являются переходными, в течение которых налог платится в уменьшенной сумме. Для переходного периода установлен особый порядок расчета и применение временных понижающих коэффициентов, которые позволяют снизить налоговую нагрузку на граждан (в первый год — 0,2; во второй — 0,4; в третий — 0,6).
Одобрены изменения в Налоговый кодекс, меняющие порядок расчёта налога на имущество физических лиц. Они вступают в силу с 1 января 2015 года.
— В 401-й статье Налогового кодекса чётко сказано, что объектами налогообложения признаются в том числе и объекты незавершённого строительства, которые прежде не облагались налогом. У нас на территории Свердловской области из двух миллионов объектов капитального строительства, которые числятся в налоговой базе, 44 тысячи, или 2,2 процента, — это незавершённые строения, — рассказала корреспонденту «ОГ» Лидия Исаева, начальник отдела налогообложения имущества и доходов физических лиц УФНС России по Свердловской области .
Между тем возникает ряд непростых вопросов. Эксперты отмечают, что в действующем налоговом законодательстве нет специального определения для понятия «объект незавершённого капитального строительства». кроме того, нет правил для оценки таких объектов, если они принадлежат физическим лицам. Нет сомнений в том, что эти правила будут разработаны, но когда — пока неизвестно.
Что касается налога на имущество физических лиц, то до сих пор он рассчитывался на основе инвентаризационной стоимости объекта недвижимости, то есть с учётом фактического износа здания. Согласно изменениям в Налоговый кодекс, налог будет рассчитываться на основе кадастровой стоимости, то есть с учётом ряда параметров, в том числе года постройки объекта и его месторасположения. Кадастровая стоимость, как правило, значительно выше инвентаризационной. Однако со следующего года на новую модель расчёта перейдут не все субъекты федерации. Регионам дано право самостоятельно определить срок перехода в период до 2020 года.
— На территории Свердловской области в 2015 году исчисление налога на имущество физических лиц, соответственно и на объекты незавершённого строительства, будет производиться по инвентаризационной стоимости. Уплату такого налога граждане будут производить за 2015 год уже в 2016 году, — уточнила Лидия Исаева.
Как определить ставку налога на имущество физических лиц?
Налог на имущество физических лиц относится к местным налогам и устанавливается НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, законами гг. Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя (далее — местные НПА). При этом местные НПА определяют налоговые ставки, особенности определения налоговой базы, а также налоговые льготы (п. 2 ст. 15, ст. 399 НК РФ; ст. 1 Закона г. Москвы от 19.11.2014 N 51).
1. Максимальные и минимальные ставки по налогу на имущество
Ставки по налогу на имущество физических лиц зависят от порядка определения налоговой базы.
1.1. Максимальные и минимальные ставки при исчислении налога исходя из кадастровой стоимости имущества
При определении налоговой базы исходя из кадастровой стоимости имущества базовый размер налоговых ставок, установленный НК РФ, может быть уменьшен до нуля или увеличен не более чем в три раза местными НПА (п. 3 ст. 406 НК РФ).
Базовый размер налоговых ставок составляет (п. 2 ст. 406 НК РФ):
1) 0,1% в отношении:
- жилых домов, жилых помещений;
- объектов незавершенного строительства в случае, если проектируемым назначением таких объектов является жилой дом;
- единых недвижимых комплексов, в состав которых входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом);
- гаражей и машино-мест;
- хозяйственных строений или сооружений, площадь каждого из которых не превышает 50 кв. м и которые расположены на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства;
Как рассчитать налог на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости?
Налог на имущество физических лиц рассчитывает сама налоговая инспекция по месту нахождения имущества по истечении календарного года отдельно по каждому объекту налогообложения, после чего направляет вам (не позднее 30 дней до наступления срока платежа) налоговое уведомление, в котором указываются объект налогообложения, налоговая база, сумма налога к уплате и срок уплаты налога. То есть самостоятельно рассчитывать налог вам не нужно (п. п. 2, 3 ст. 52, п. 1 ст. 408, п. 2 ст. 409 НК РФ).
Несмотря на это, вы должны уметь проверить расчет налоговой инспекции, поскольку налог по ряду причин может быть завышен (учтены не все сведения, использованы недостоверные сведения, допущены технические или арифметические ошибки в самом расчете).
Налог на имущество физлиц: объекты незавершенного строительства
Обязанность по уплате налога на имущество физических лиц возникает при одновременном соблюдении как минимум трех условий. Так, имеющееся имущество признается объектом налогообложения, физлицо владеет им на праве собственности и из инспекции получено уведомление об уплате в отношении данного имущества налога. В то же время на законодательном уровне введена дополнительная обязанность для физлиц в случае, если они столкнутся с тем, что в полученном уведомлении не указано принадлежащее им имущество, уведомить об этом налоговую инспекцию. Проблема в том, что среди объектов налогообложения налогом на имущество физлиц с 1 января 2015 г. значатся и объекты незавершенного строительства. Нужно ли о них информировать налоговиков и как вообще происходит налогообложение подобных “недостроев”?
С 1 января 2015 г. порядок исчисления и уплаты налога на имущество физических лиц на территории РФ регулируется гл. 32 Налогового кодекса (далее – Кодекс). Исчисление налога на основании ст. 408 Кодекса, как и прежде, осуществляется налоговым органом. При этом уплата налога производится налогоплательщиками на основании налоговых уведомлений, которые направляются налогоплательщикам налоговыми органами по окончании налогового периода, то есть года. За 2015 г. налог нужно уплатить не позднее 1 декабря 2016 г. (ст. 409 НК).
Нaлoг нa имyщecтвo пo кaдacтpoвoй cтoимocти для нaceлeния cтpaны
Paнee нaлoг нa нeдвижимoe имyщecтвo для физичecкиx лиц paccчитывaлcя иcключитeльнo нa бaзe инвeнтapизaциoннoй cтoимocти oбъeктa, oпиpaяcь нa Ф3 №2003-1. Нo c 2015 гoдa в Нaлoгoвый кoдeкc ввeдeнa Глaвa 32.
Имeннo oнa oтнынe oпpeдeляeт, кaк paccчитывaeтcя нaлoг нa нeдвижимocть, пpeдycмaтpивaя нoвый мexaнизм вычиcлeний (Ф3 № 284 oт 04.10.14). Teпepь нaлoгoвыe opгaны paccчитывaют нaлoг нa нeдвижимocть пo кaдacтpoвoй cтoимocти. Имeннo oнa мaкcимaльнo oтpaжaeт peaльнyю pынoчнyю cтoимocть oбъeктa.
Bлacтями пpeдycмaтpивaeтcя пocтeпeнный пepexoд нa нoвый aлгopитм paбoты. Глaвнaя цeль – мaкcимaльнo cмягчить финaнcoвyю нaгpyзкy нa нaceлeниe, yвeличившyюcя c ввeдeниeм нoвыx peфopм. Для этoгo пpeдycмoтpeны:
Пoэтaпнoe пoдключeниe cyбъeктoв PФ к нoвoмy мexaнизмy pacчётa (в зaвиcимocти oт экoнoмичecкoй cитyaции в peгиoнe)
Bвeдeниe пoнижaющиx кoэффициeнтoв для вычиcлeния пoшлин.
Oбъeкты нaлoгooблoжeния: зa кaкoe имyщecтвo плaтитcя пoшлинa физичecкими лицaми
C ввeдeниeм нoвoгo aлгopитмa pacчётa пoшлин pacшиpилcя и пepeчeнь пoмeщeний, зa кoтopыe тpeбyeтcя дeлaть oтчиcлeния в бюджeт. Нa ceгoдняшний дeнь к тaким oбъeктaм oтнocятcя:
- Чacтный дoм
- Квapтиpa, кoмнaтa
- Bыдeлeннaя дoля в квapтиpe, дoмe
- Пapкoвoчнoe мaшинoмecтo или гapaж
- Eдиный нeдвижимый кoмплeкc
- Oбъeкт нeзaвepшeннoгo cтpoитeльcтвa
- Иныe здaния, cтpoeния, coopyжeния, пoмeщeния
Жилыми дoмaми пpизнaютcя cтpoeния, pacпoлoжeнныe нa зeмeльныx yчacткax c цeлeвым нaзнaчeниeм — для вeдeния пoдcoбнoгo, дaчнoгo, caдoвoгo или oгopoдничecкoгo xoзяйcтвa.
Как избежать налога на незавершенное строительство?
Согласно законодательству, недвижимость в процессе строительства не подлежит налогообложению. Однако, если вы являетесь владельцем незавершенного объекта недвижимости и находитесь в группе налогоплательщиков налога на имущество, вам необходимо знать, как избежать налоговых обложений в отношении этого объекта.
Если вы являетесь физическим лицом, то относите незавершенный объект к категории налогового объекта индивидуального жилого дома, квартиры в многоквартирном доме, а также земельного участка в кадастровой базе данных. Недостроенный объект не подлежит налогообложению в течение одного налогового года, начиная с 1 января года, следующего за годом, в котором он был введен в эксплуатацию.
Если же вы являетесь юридическим лицом, то объекты незавершенного строительства, вне зависимости от их назначения (жилищного, офисного, торгового, гаражного, для огородничества), относятся к объектам налогообложения налогом на имущество, если они определены органами власти в качестве объектов налогообложения (в том числе в кадастровую базу данных).
Чтобы избежать налоговых обложений своего объекта, необходимо правильно вести бухгалтерский учет. Вам необходимо знать, в какой вид налоговой базы включаются возможные расходы на строительство недвижимости. Дополнительную информацию можно найти в интернете или обратиться к бухгалтеру.
Важно помнить, что налоговое обложение земельных участков для индивидуальных и юридических лиц определяется отдельно, а для определения размера налога необходимо учитывать льготы, установленные в вашем регионе.
Для правильного рассчета налога на имущество при незавершенном строительстве, необходимо учесть различные факторы: вид объекта недвижимости, его назначение, кадастровую информацию и другие. Определенные льготы могут применяться в отношении жилых объектов, объектов индивидуального жилого строительства, огородничества и гаражей. По законодательству общая формула для расчета налога на имущество при незавершенном строительстве выглядит следующим образом:
| Вид объекта недвижимости | Год обложения | Ставка налога (%) |
|---|---|---|
| Жилые и иные объекты недвижимости, в т.ч. строящиеся | Июль текущего года | 2,2 |
| Объекты недвижимости, не отнесенные к жилым | Июль текущего года | 0,3 |
| Земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости | Июль текущего года | 0,3 |
| Машино-места в многоэтажных домах, гаражи | Июль текущего года | 1,5 |
В случае, если организации необходимо вести бухучет и налоговую отчетность относительно налога на имущество при незавершенном строительстве, можно обратиться к бухгалтерской компании. Бухгалтеры обычно имеют информацию об изменениях в законодательстве, осуществляют ведение документов и отправку налоговой отчетности в интернет. Личный кабинет позволяет получить доступ к базе объектов для расчетов и оплачивать налог онлайн без отправки бумажных документов в органы налоговой службы.
Суды всех инстанций, включая Верховный суд, признали доначисление налога правомерным. Судьи напомнили, что объектом налогообложения признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов ОС в соответствии с бухучетом (п. 1 ст. 374 НК РФ). Пунктом 4 ПБУ 6/01 (утв. приказом Минфина от 30.03.01 № 26н) установлено, что для принятия активов к бухгалтерскому учету в качестве основных средств необходимо одновременное выполнение следующих условий:
- объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
- объект предназначен для использования в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
- организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
- объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.
Вопрос о включении объекта в состав основных средств определяется, прежде всего, его экономической сущностью и фактом его готовности к эксплуатации. Что касается разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, то этот документ лишь подтверждает, что объект соответствует проекту и отвечает строительным нормам. Наличие или отсутствие такого разрешения само по себе не влияет на налоговые последствия.
В 2013 году спорное имущество обладало признаками основного средства, так как использовалось в предпринимательской деятельности (сдавалось в аренду). Помещения были обеспечены теплом, водой, электроэнергией, телефонной связью, интернетом, оборудованы пожарной и охранной сигнализацией. При этом помещения арендаторы использовали для осуществления именно той деятельности, для которой изначально предназначен объект (для занятий спортом). То есть спорный объект отвечал всем признакам основного средства и приносил доход от сдачи помещений в аренду. Таким образом, с 2013 года организация являлась плательщиком налога на спорное имущество, и обязана была представлять декларации по данному налогу.