Если нет возможности мирно согласовать переоформление доли в отдельную комнату, подают иск в суд. Перед подачей заявления следует объективно оценить возможность обособления собственности согласно долевому распределению, заказав проведение независимой экспертизы.
Переоформление в судебном порядке
Иск подают в городской или районный суд лично или по почте, заверив передаваемые документы.
В процессе выдела доли в судебном порядке предстоит пройти следующие этапы:
- Досудебное урегулирование. Собственникам квартиры передают письменное предложение добровольно заключить мировое соглашение.
- Подготовка пакета документов. Перечень включает иск и подтверждающую документацию.
- Составление заявления.
- Подача иска и участие в судебных разбирательствах.
- Получение судебного решения.
- Переоформление права на комнату после вступления в силу решения.
Как правильно рассчитать долю в квартире
Мнение эксперта
Роман Эфремов
Стаж 5 лет.
Специализация: все сферы юриспруденции.
Чтобы верно рассчитать каждую долю, причитающуюся жильцам квартиры в общем праве, необходимо подготовить информацию и сделать предварительный анализ. Для установления долей потребуются такие величины:
- Показатель совокупной площади объекта недвижимости.
- Жилая площадь квартиры.
- Нежилая площадь объекта недвижимости (вспомогательные помещения – санузел, кухня и т.д.).
Законодатель утвердил положение, по которому права у нескольких владельцев на квартирные помещения равные, за исключением ряда ситуаций. Именно поэтому при определении долевых показателей необходимо предварительно рассчитать соотношение общей площади объекта к параметрам жилплощади, приходящейся на каждого собственника.
Давайте разберем на примере расчета долей в квартире общей площадью 71 м2, в которой комнаты имеют площадь 10, 15 и 20 м2 , а площадь мест общего пользования составляет 28 метров:
- Для комнаты в 10 метров порядок расчета таков: общую площадь делят на площадь комнаты =0.14 /100 от общей площади.
- Для комнаты 15 квадратных метров – 21/100.
- Для 3-ей комнаты – 0,28.
- Доля общей площади – по той же схеме составит 0, 36.
Каждому собственнику комнат выделяются одинаковые доли в праве общей собственности, независимо от размера комнаты из расчета 0,36:3=0,12.
В свидетельстве о праве собственности прописывается как жилая доля, так и общего пользования в общей квартире.
Если квартира находится в общей собственности, например, на трех человек, то каждому из них будет принадлежать равная доля, то есть площадь квартиры/ на три.
После получения судебного решения наступает этап преобразования квартиры в коммунальную на уровне других организаций. Эта процедура требует проведения определенных действий со стороны сособственников.
| Действия | Результат |
| Обращение в БТИ. | Оформление кадастрового и технического паспортов на отдельные комнаты для каждого сособственника, кроме мест общего пользования. |
| Подача заявления в ФУГРЦ с оплатой госпошлины. | Оформление прав собственности и выдача отдельных свидетельств каждому совладельцу на его долю. |
| Обращение в организацию, содержащую дом на балансе. | Оформление заявления на разделение лицевого счета по оплате услуг коммунальных служб. К заявлению прилагаются бумаги, подтверждающие законность раздела квартиры и прав собственности каждого совладельца. |
| Обращение в организации-поставщики услуг. | Заключение отдельных договоров на поставку электроэнергии между каждым сособственником и организацией.
Установка отдельных приборов учета электроэнергии для каждой комнаты. В местах, где пользуются все устанавливаются приборы по фиксации потребления воды, тепла и электроэнергии. |
Выдел доли в коммунальной квартире
Согласно ст. 41, 42 ЖК РФ владельцы комнат в коммунальной квартире обладают долевой собственностью на места общего пользования.
Порядок действий для регистрации права собственности на комнату и общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире:
- Подготовить соглашение о выделе комнаты, подписанное всеми собственниками.
- Заказать технический план на образование комнаты.
- Подать заявление в Росреестр на постановку на учет комнаты в квартире и регистрации права. В составе документов необходимо предоставить:
- технический план на комнату, и план помещения, являющегося общим имуществом;
- госпошлина в размере 2000 рублей.
- Получить результат – выписку из ЕГРН.
Одновременно с заявлением должны обратиться и остальные собственники долей в коммунальной квартире. Ведь при выделении одного владельца, доли остальных подлежат перераспределению и определяются в соглашении о выделении долей. Участие остальных совладельцев не нужно только при выделе по суду.
Физические изменения при переводе доли в комнату
Перевод доли в квартире в отдельную комнату может вызвать ряд физических изменений в жилом помещении. Вопрос выделения комнаты из общей жилплощади регулируется законодательством и требует определенных действий и документов.
Для начала необходимо составить письменное заявление на выделение комнаты из общей квартиры. Истец должен предоставить весь комплекс документов по недвижимости, включая паспорт квартиры, выписку из государственной реестровой книги и документы, подтверждающие долевую собственность на квартиру.
Далее, должен быть произведен кадастровый учет жилого помещения и получена выписка о характеристиках помещения. Также необходимо определить размер выделяемой комнаты и ее местонахождение. Заявитель может обратиться за консультацией к специалистам в области недвижимости.
Для предъявления к суду по иску на выделение комнаты из общей квартиры необходимо сформировать доказательства, подтверждающие право заявителя на имущество. Натуре исковые требования зачастую связаны с компенсацией заливов, взломов, краж и других нарушений прав на имущество.
В процессе ведения иска на выделение комнаты из общей квартиры необходимо учитывать, что остальные владельцы квартиры могут протестовать против данного решения. В таком случае иск может быть перенесен на добровольном основании.
При успешном выделении комнаты имеет место физическое изменение жилого помещения и, соответственно, увеличение жилплощади. Владелец комнаты обретает право самостоятельно владеть и пользоваться выделенным помещением.
Советы по выбору партнеров при переводе доли в комнату
Перевести долевую долю в отдельную комнату — это непростой вопрос, который требует выделения времени и внимания к деталям. От выбора партнеров при переводе доли может зависеть успешность и легкость процесса.
Один из главных партнеров — это заявитель. Это человек или группа людей, которые хотят перевести долю в комнату. Заявитель должен быть осведомлен о документации и заявлениях, необходимых для подтверждения прав на имущество и выделения доли. Для этого можно обратиться за консультацией к специалистам или найти информацию на государственной сайте о недвижимости.
Другой важный партнер — это истец, который может представлять интересы остальных владельцев жилого помещения. Истец может предъявить иск в случае необходимости, которая может быть законной искивой или основанной на соглашении между владельцами. Исковые заявления должны быть подтверждены документами, показывающими определение доли в имуществе.
Для выделения доли в комнате необходима нотариальная выписка о переводе доли. Эта выписка должна быть подтверждена паспортами, документами о покупке квартиры, а также доказательствами о праве на пользование общими элементами жилплощади. Каждая выделенная доля должна быть подтверждена письменными заявлениями заявителя и истца, а также определением доли в имуществе.
При переводе доли в отдельную комнату могут возникнуть дополнительные пошлины, которые должны быть оплатны владельцем. В случае, если выделенная доля не привлекает согласия других владельцев, может потребоваться компенсация. Это может быть определено еще на этапе выбора партнеров для выделения доли.
Как правильно оформить договор между собственниками?
Закон и порядок выделения доли недвижимости
Если вас интересует вопрос выделения доли жилой площади, необходимо вначале определить натуру имущества и порядок его перевода. В случае добровольного выделения каждая доля должна быть оформлена в отдельное помещение (квартиру или комнату).
Остальные же собственники могут получить компенсацию за свои доли на основании заявлений, подтверждающих определение истца государственной нотариальной консультации или документации по купле-продаже недвижимости.
Оформление договора
Для оформления договора между собственниками нужно собрать следующие документы: паспорта, выписки из ЕГРН, все доказательства в письменном виде, подтверждающие вашу долю недвижимости.
Заявитель должен подать иск к каждому собственнику на суд в порядке очереди пошлины для постановки каждой доли недвижимости на кадастровый учет.
Должно быть письменное соглашение, которое подтверждает отдельные доли, выделенные в каждой квартире или комнате. Документы, подтверждающие свойства жилого помещения и пользование этими свойствами должны быть предоставлены собственником.
Иски и компенсация
После подачи иски в суд, вы можете получить компенсацию только в случае, если другой собственник не сможет выделить долю в своей квартире или комнате по той или иной причине. В этом случае должна быть заполнена форма заявления на компенсацию, после чего собственник должен аргументировать наличие компенсации.
Если исковые заявления не поданы в суд, то компенсация не выплачивается.
Общий порядок выделения доли
- Собрать все необходимые документы.
- Подать иски на суд.
- Получить подтверждение своих долей от собственников.
- Выделить каждую долю в отдельное помещение.
- Подписать все необходимые документы и подать на кадастровый учет.
- Получить компенсацию, если иск подавался в суд и другой собственник не смог выделить долю в своей недвижимости.
Не забывайте, что правильное оформление договора между собственниками недвижимости может сохранить много времени и денег в будущем. Обращайтесь к квалифицированным специалистам, если у вас есть вопросы относительно данной процедуры.
Что нужно знать о налогах и пошлинах?
Определение налога и пошлины при переводе доли
- При добровольном переводе доли владельца квартиры на комнату, необходимо знать, что налог при этом не возникает, так как осуществляется перевод внутри одной недвижимости.
- Пошлина определяется по стоимости имущества, которое выделяется в отдельное пользование. В случае перевода доли квартиры на комнату, стоимость определяется только для выделяемой жилой площади комнаты и не включает в себя остальные помещения квартиры.
Документация для налогов и пошлин
- Для подтверждения стоимости выделяемой жилой площади комнаты необходимо предоставить выписку из ЕГРН о недвижимости и иные документы, подтверждающие ее стоимость.
- Для подтверждения прав на перевод доли и выделение жилой площади в отдельное пользование необходимо иметь нотариальную доверенность и договор купли-продажи жилого помещения.
- В случае возникновения исковых дел, каждая сторона должна подтвердить свои права документами, являющимися доказательством в суде.
Компенсация при выделении жилой площади в отдельное пользование
- Если жилой площади выделяется в отдельное пользование отдельная комната в квартире, то остальные владельцы квартиры получают компенсацию в виде денежных средств.
- При выделении жилой площади в отдельное пользование другой недвижимости, государственная регистрация происходит на месте нахождения имущества.
Письменное заявление на перевод доли и выделение жилой площади в отдельное пользование
- Заявитель должен предоставить письменное заявление о переводе доли и выделении жилой площади в отдельное пользование в соответствующие органы.
- Для подписания заявления необходимо предоставить паспорт и определение места жительства заявителя.
Меньше – лучше: как продать комнату в «коммуналке»
Документы, необходимые для сделки
Прежде чем заключить сделку, нужно убедиться, что продавец может подтвердить право собственности на комнату. «Помимо документов на собственность продавец должен предоставить кадастровый и технический паспорт объекта, справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам», – рассказала ЦИАН Земфира Каримова, адвокат юридической фирмы «Афина».
Порядком продажи комнаты в коммуналке также предусмотрено, что продавец должен информировать соседей (других собственников квартиры) о продаже комнаты с указанием цены. Уведомление о продаже комнаты составляется в письменной форме со всеми необходимыми реквизитами: полное ФИО и адрес комнаты получателя, полное ФИО отправителя с адресом комнаты, сообщение о продаже.
Курение в коммунальной квартире
Действующие правила относительно ограничения табакокурения предусматривают, что запрет на употребление табачных изделий затрагивает все общественные пространства. Таким образом, номинально в коммунальной квартире можно курить исключительно в своих комнатах. Не допускается курение в местах общественного пользования.
Исключение будут составлять ситуации, когда все соседи курят, или же они выделили отдельное помещение для курильщиков, оснащенное согласно нормам пожарной безопасности.
Впрочем, в действующих нормативах курение в коммунальной квартире вообще не упоминается. Тем не менее, если курильщику причиняет дискомфорт своим соседям, они вправе потребовать от него прекратить курение, или могут обратиться к участковому за поддержкой. Однако, это самый крайний вариант, и аналитики все же рекомендуют попытаться договориться с курильщиками мирным путем.
Что учитывается судом при вынесении решения об определении порядка пользования квартирой
Из разъяснений, содержащихся в пункте 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 (ред. от 24.03.2016) «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», вытекает, что при вынесении решений суды должны учитывать следующие обстоятельства:
- Порядок пользования, который фактически сложился, даже если он не соответствует точно принадлежащим сторонам долям в праве общей собственности
- Нуждаемость сособственников в этом имуществе (наличие другой жилой недвижимости)
- Реальную возможность совместного пользования имуществом.
Если в спорной квартире с течением времени фактически сложился определенный порядок пользования, этот факт подлежит доказыванию сторонами. Доказательствами могут служить любые письменные доказательства (акт, соглашение с прежним собственником, фото и др.), а также свидетельские показания.
Определение порядка пользования исходя из фактически сложившегося, и выделение в пользование одного из собственников комнаты, площадь которой значительно меньше его доли в праве собственности, могло бы привести к существенному ущемлению прав одной из сторон в пользу другой.
Однако, на этот случай закон предусматривает, что собственник, право которого на соразмерность выделяемой в его пользование части жилья размеру его доли в праве собственности не может быть реализовано, вправе требовать от других собственников, в пользовании и владении которых фактически находится приходящаяся на него часть имущества, выплаты соответствующей денежной компенсации (пункт 2 статьи 247 Гражданского кодекса РФ).
Для определения критерия нуждаемости в жилом помещении следует выяснить, использует ли собственник данную квартиру для проживания или же фактически проживает в другом месте; имеет ли другое жилье на праве собственности или другом вещном праве.
Приведем следующий пример из судебной практики:
В квартире два равноправных сособственника ( по ½ доле) и 2 комнаты площадью 15 кв.м. и 19 кв.м. При этом, один из собственников (истец) фактически занимает комнату площадью 19 кв.м., а второй (ответчик) в квартире не проживает.
В суде истец просил выделить в его пользование ту комнату, которую он фактически занимает более двух лет, и ссылается на то, что ответчик лишь изредка бывает в квартире, а проживает совместно с семьей (женой и детьми) по другому адресу.
В суде ответчик возражал против предоставления в пользование истца комнаты большей площадью, ссылаясь на п. 1 ст. 247 ГК РФ, считал, что эта комната должна быть выделена в его пользование, поскольку в противном случае будет нарушено его право на соразмерность комнаты его доле жилья. Тот факт, что в квартире не проживает, он не оспаривал, объясняя это тем, что ему удобно проживать с семьей в отдельной квартире.
Учитывая порядок пользования квартирой, который фактически сложился в течение длительного времени, а также тот факт, что ответчик не использует квартиру для проживания, что расценено судом как отсутствие нуждаемости в имуществе, суд выделил в пользование истца комнату размером 19 кв.м., а ответчику выделил комнату площадью 15 кв.м.
Таким образом, судом принято решение в соответствии с требованиями закона и вышеуказанных разъяснений Пленумов ВС РФ И ВАС РФ.
Возможность совместного использования имущества предполагает, что в квартире должна быть возможность выдела в пользование каждого собственника отдельной комнаты.
К примеру, если в квартире всего одна комната, а собственников двое, то в удовлетворении иска об определении порядка пользования такой квартирой будет отказано, поскольку совместное пользование одним жилым помещением двумя собственниками, являющимися чужими друг для друга людьми, невозможно.
Таким образом, закон не допускает возможности определения порядка пользования жилым помещением, состоящим из одной комнаты.
Также, при рассмотрении дела суды могут учитывать:
- Планировку квартиры, количество проходных и изолированных комнат
- Наличие семейных отношений собственника, малолетних детей и т.п.
В квартире могут быть как изолированные (отдельные), так и проходные (смежные) комнаты. И конечно, каждый собственник претендует на выделение в его пользование изолированной комнаты.
Возможно, в качестве одного из оснований для предоставления в пользование собственника изолированного помещения, суд учтет наличие в семье собственника малолетних детей или инвалида.
Однако, следует помнить, что эти факторы не могут быть единственным основанием для предоставления в пользование собственника комнаты большего размера, поскольку порядок пользования определяется именно для участников долевой собственности, а интересы членов семьи, проживающих с собственником, но не являющихся держателями долей в праве собственности, судом не должны учитываться.
Покупка доли в комнате: что нужно знать
Покупка доли в комнате в коммунальной квартире является довольно сложной и ответственной процедурой, требующей знания законодательства и выполнения определенных требований. Перед тем как приступить к этому процессу, важно понять, какие права и обязанности имеются при продаже и покупке доли в жилом помещении.
Владелец комнаты имеет право продать свою долю в коммунальной квартире, но он должен соблюдать все условия передачи объекта недвижимости. Для заключения сделки необходимы определенные документы, включая долевой договор, нотариальное удостоверение и другие. Все эти документы должны быть оформлены в соответствии с правилами и требованиями закона.
В случае, если один из собственников коммунальной квартиры, включая детей, является несовершеннолетним или находится под опекой, нужно получить согласие других собственников и органов опеки на продажу доли. Также важно помнить, что при покупке доли в коммунальной квартире через ипотеку, банк может требовать дополнительные документы и оформление сделки.
Один из преимущественных случаев передачи доли в комнате возникает в том случае, если все сособственники коммунальной квартиры имеют право выкупа долевой площади. В этом случае они могут купить долю одним из сособственников, если есть соответствующее согласие всех участников.
Также важно знать, что при передаче доли в комнате может возникнуть вопрос о переходе коммуналки в жилую недвижимость. Для этого необходимо соблюдать определенные правила и требования закона, в том числе оформить изменение в письменной форме и внести изменения в единую выписку из ЕГРН.
При продаже доли в комнате следует учесть, что имущество, находящееся в коммунальной квартире, может быть общей собственностью и других собственников. Поэтому при заключении договора на покупку доли необходимо уведомлять других собственников и получить их согласие на отчуждение.
Операции после совершения сделки
После совершения сделки по продаже доли в комнате в коммунальной квартире возникает ряд операций и действий, которые могут потребоваться от продавца и покупателя. Важно знать, какие документы и процессы нужны для заключения сделки и оформления прав на нового владельца.
Во-первых, при передаче доли в комнате необходимо определить площадь помещения, на которую владелец отчуждает свою долю. Это может быть указано как в договоре купли-продажи, так и в нотариальной выписке. Кроме того, необходимо учесть возможные преимущественные права других владельцев комнат в коммунальной квартире при продаже доли.
Для передачи прав на долю в комнате в коммунальной квартире необходимо составить договор купли-продажи и заключить его в нотариальной форме. Покупатель и продавец должны предоставить все необходимые документы, которые подтверждают право собственности на данную долю. Нотариус проверяет документы и оформляет нотариальное свидетельство о переходе права собственности.
Владелец доли в комнате в коммунальной квартире может воспользоваться преимущественным правом на выкуп жилой недвижимости. Если владелец желает выкупить долю, он должен подать письменное извещение о своем намерении продавцу. В этом случае продавец не имеет права продать долю постороннему лицу до истечения месяца с момента получения письма.
При продаже доли в комнате несовершеннолетнего владельца, несовершеннолетний не вправе самостоятельно совершать юридические действия. В этом случае необходимо получить разрешение на продажу от опекуна или суда опеки и попечительства, а также вырученные от продажи средства должны быть помещены на специальный счет или направлены на благо ребенка.
Таким образом, после совершения сделки по продаже доли в комнате в коммунальной квартире необходимо завершить все операции и действия для правильного оформления прав на нового владельца комнаты. Важно следовать требованиям закона и не забывать о возможных преимущественных правах других владельцев комнат.
В таблице ниже представлены основные документы и права, которые могут понадобиться при продаже доли в комнате в коммунальной квартире.
| Документ | Описание |
|---|---|
| Долевая собственность | Документ, подтверждающий принадлежность вам определенной доли в комнате. |
| Договор купли-продажи | Соглашение между вами и покупателем о передаче доли в комнате. |
| Нотариальная выписка | Документ, выданный нотариусом, подтверждающий право владения долей в комнате. |
| Ипотека | Если вы владеете долей в комнате и на ней есть ипотека, то вам понадобится согласие банка на продажу. |
| Документы об опеке | Если вы являетесь родителем несовершеннолетнего, вам потребуются документы об опеке при продаже доли в комнате. |
| Уведомление о предпочтительном праве | Документ, которым вы извещаете сособственников о намерении продать долю в комнате. |
| Отказы в преимущественном праве | Документы, подтверждающие отказы сособственников в преимущественном праве на покупку вашей доли в комнате. |
| Документы на жилье | Документы, подтверждающие ваше право на проживание в коммунальной квартире. |
| Документы на другую недвижимость | Если вы владеете другой недвижимостью, могут потребоваться документы на нее для продажи доли в комнате. |
| Документы об объекте недвижимости | Документы, подтверждающие площадь и кадастровый номер комнаты, которую вы продаете. |
Обязательные условия для передачи доли в комнате
Для того чтобы передать свою долю в комнате в коммунальной квартире, необходимо выполнить несколько обязательных условий:
-
Наличие договора долевого участия: Владелец комнаты должен иметь договор долевого участия, который устанавливает права и обязанности между владельцами долей в коммунальной квартире. Этот договор содержит информацию о размере доли в комнате и о том, каким образом можно передать эту долю другому лицу.
-
Согласие всех собственников долей: Передача доли в комнате возможна только в случае получения согласия всех собственников долей в коммунальной квартире. Каждый из собственников должен подписать соответствующий документ, который подтверждает их согласие на передачу доли.
-
Заключение дополнительных соглашений и согласий: В некоторых случаях может потребоваться заключение дополнительных соглашений и согласий, например с собственниками других комнат в коммунальной квартире или с органами местного самоуправления.
-
Нотариальное оформление: Передача доли в комнате должна быть нотариально заверена. Нотариус подтверждает подлинность документов и факт передачи доли от одного лица другому. При этом необходимо учесть, что нотариальные расходы будут нести на себе стороны сделки.
Обратите внимание, что передача доли в комнате в коммунальной квартире является достаточно сложной процедурой. При возникновении вопросов или необходимости получения консультации рекомендуется обратиться к специалисту в области недвижимости или к юристу, специализирующемуся на жилищном праве.
Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?
Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:
- Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
- Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре
Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:
- Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
- Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)
🔑 Разница между долей и комнатой
| ✔ Параметр | 🏡 Доля | 🗝 Комната |
| Отдельное свидетельство | Нет | Да |
| Отдельный лицевой счет | Нет | Да |
| Возможность распоряжения имуществом | Ограничена | Да |
| Закрепление за лицом жилплощади | Возможно по решению суда | Да, всегда |
Места общего пользования в коммунальной квартире — это санитарные узлы (туалет, ванная комната), прихожая, кладовка и кухня. При этом балкон и лоджия, которые находятся в комнате, принадлежащей кому-либо, к местам общего пользования не относятся, и пользоваться ими имеет право только владелец данного помещения.