Многие люди вынуждены проживать в условиях, которые считаются неудовлетворительными для жизни. Особенно это относится к проживающим в старых домах с некачественными коммуникациями, просевшим фундаментом, не подключенными разными системами или с значительными разрушениями стен и крыши.
Новая жилплощадь может быть предоставлена, если прежняя квартира находилась в аварийном доме, ее владелец не стоит в очереди на получение другого жилья или улучшение жилищных условий.
Договор мены по программе переселения из аварийного жилья
Может потребовать акт технической экспертизы квартиры, сведения о ее подлинной рыночной цене и т.д. Договор мены при переселении из аварийного жилья Договор является возмездным. В момент признания дома непригодным к проживанию в связи с его опасностью (аварийностью) принимается решение о сносе (реконструкции) такого дома и отселения всех жильцов, независимо от того, собственники они, наниматели или просто жители.
Жк рф договор мены при сносе
Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире. Согласно жилищному законодательству переселение собственников жилых помещений из аварийных домов производится либо по договорам мены в жилые помещения государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга, либо в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса РФ путем выплаты собственнику выкупной цены жилого помещения при изъятии земельного участка и жилых помещений дома для государственных нужд. Порядок заключения договоров мены жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга на жилые помещения частного жилищного фонда определен законом Санкт-Петербурга «О жилищной политике Санкт-Петербурга» от 26.04.2022 № 221-32 и постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 18.12.2022 № 1591. Порядок оценки жилых помещений, принадлежащих гражданам на праве частной собственности, и жилых помещений государственного жилищного фонда при заключении договоров мены регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Согласно статье 7 указанного закона, если в нормативном правовом акте не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, при проведении оценки установлению подлежит рыночная стоимостьданного объекта. Жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве частной собственности, оцениваются организацией, имеющей право на проведение оценки жилых помещений, в рыночных ценах.
С одной стороны, выселение является правовым понятием. На практике же термин «выселение» чаще всего употребляется, чтобы охарактеризовать процесс, порядок принудительного освобождения жилого помещения. Основная цель выселения – освобождения жилого помещения. Но вот для чего – это уже другой вопрос. В частности, вторичная цель выселения – это, например, избежание обрушения дома в случае нахождения его в аварийном состоянии. Несмотря на кажущуюся простоту, на практике мы сталкиваемся с множеством коллизий и пробелов в законодательстве, которые делают процесс сноса и расселения из ветхого и аварийного жилья довольно сложным. В частности, трактовку термина «ветхое жилье» законодательство обходит стороной.
Когда дом признается аварийным?
Аварийное жилье – давно возведенное здание, которое вследствие износа представляет опасность для жизни людей. В аварийное здание превращается вследствие износа конструкций, материалов: также критерием может стать высокий уровень шума и использование при постройке токсичных материалов.
Признать аварийность жилья могут лишь, если проживание в нем опасно. И занимается этим не независимая комиссия, а межведомственная, которая работает при муниципалитете.
Здание аварийное, если:
- оно частично разрушено из-за пожара или иной стихии;
- его износ выше 70%;
- рядом находится магистраль, которая создает сильный дополнительный шум;
- постройка находится близко от катаклизмов, катастрофы;
- не учитываются санитарные нормативы, и соблюдение их невозможно без расселения людей.
Вопреки распространенному мнению, здание не признают аварийным, если в нем нет канализации, центрального водоснабжения. Если квартира меньше обозначенных нормативов, переселением жильцов тоже заниматься никто не будет.
Аварийное и ветхое жилье – понятия разные. Основное отличие в том, что в ветхом здании можно проживать дольше. И когда несущие конструкции целы, он подлежит серьезному ремонту, необязательно сносу.
Проявить инициативу на признание аварийности здания может:
- муниципалитет, осуществляющий контроль над домами на данной территории;
- сотрудники Роспотребнадзора;
- МЧС;
- проживающие в здании люди.
Ответственные лица определяют уровень аварийности жилья и выдают документ, на основании которого здание признано неподходящим для проживания. Если администрация отказывается предоставить другое жилье или деньги (при явных доказательствах), жильцы с иском обращаются в суд.
Для признания непригодности следует выполнить следующие действия:
- жильцы с коллективным иском идут в администрацию – нужно заявление;
- на основе заявления собирают комиссию, которая оценит состояние дома (это не больше 5 рабочих дней);
- оформленное заключение передают жильцам;
- в течение 14 дней людей должны расселить (но чаще на расселение уходят месяцы).
В заявлении важно указать адрес дома, данные об истцах, приложенные документы, подписи жильцов, просьбу о переселении и описание имеющихся разрушений. Из документов потребуются:
- заявления жильцов;
- заключение экспертов;
- жалобы, которые жильцы подавали в администрацию ранее;
- паспорта.
Иногда комиссия запрашивает и дополнительные справки.
Если здание признано непригодным для проживания, жильцы должны знать, когда его будут сносить. Получить информацию можно в администрации, в департаменте архитектуры.
После выдачи заключения экспертов дом согласно очереди включают в реестр региона. Если ситуация экстренная, жильцов выселяют незамедлительно. Но чаще переселение определяется наличием жилищного фонда и очередностью. Обычно на выселение отводят не больше 12 месяцев.
Очередь на расселение меняется, если:
- выявлена угроза обрушения здания;
- таково решение суда;
- таково решение людей, которые живут в аварийном доме;
- срок строительства дома для переселения был затянут.
Инвестиции в аварийное жилье
Долгое время квартиры покупали не для жилья, а как инвестицию. И на эту роль как нельзя лучше подходили квартиры в аварийных домах: размер компенсации зависел от рыночной основы. В конце 2019 года ограничили возмещение компенсации за недвижимость, которая была куплена после того, как помещение признали аварийным. Теперь сумма возмещения не будет превышать реальной стоимости квартиры. Как быть, если дом купили до того, как норма вступила в силу? Можно рассмотреть следующую ситуацию.
В августе 2018 года Сергей Репнин приобрел небольшую комнату в доме в Тюмени за 340000 рублей. На момент покупки дом уже 2 года как считался аварийным. Жильцы отказались сами сносить здание, попросив администрацию изъять участок. Из-за нехватки средств в городском бюджете администрация отказалась выплачивать компенсации.
Через год Сергей Репнин обратился в администрацию с просьбой изъять у него комнату и выплатить компенсацию, но ответ снова был отрицательный. Тогда гражданин обратился в суд: согласно судебной экспертизе, цена за его комнату достигла 883968 рублей, а судебные расходы – 37400 рублей.
Суд удовлетворил просьбу Репнина частично и заставил администрацию выплатить ему 340000 рублей (которые он потратил на покупку комнаты). Основанием послужил Жилищный кодекс и факт того, что комната была приобретена после признания здания аварийным.
Репнин решил оспорить решение суда, поскольку подобный закон был принят в декабре, а он обратился в администрацию в августе. Кассационная и апелляционная комиссии согласились с решением суда, и гражданин обратился в Верховный суд.
Коллегия рассмотрела жалобу Сергея и не согласилась с решением коллег. Сотрудники, разбирающие гражданские дела, посчитали, что следует учитывать кодекс на момент приобретения комнаты. Суд отменил прошлое решение и отправил дело на повторное рассмотрение.
Этот пример доказывает, что ценность доверия выше, чем выгода для бюджета. Предположительно, подобное решение суда должно повлиять и на отношение федеральной власти, представители которой нередко ущемляют права граждан, живущих в аварийном жилье.
Снос Аварийного Жилья С Предоставлением Квартры С Договором Мены C Доплатой
В кассационной жалобе представитель Комитета по жилищно-коммунальному хозяйству Брянской городской администрации К.А.А. просит об отмене решения суда, как постановленного с нарушением норм материального права, ссылаясь на то, что суд при вынесении решения незаконно применил статьи 86-89 ЖК РФ, которые регулируют порядок предоставления жилых помещений в связи с выселением граждан, занимающих жилые помещения по договорам социального найма. Полагает, что в данном случае необходимо руководствоваться ст.32 ЖК РФ, которая регулирует порядок переселения собственников жилых помещений. Считает, что в данном случае на орган местного самоуправления возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения, а предоставление другого жилого помещения взамен изымаемого, возможно по соглашению сторон. 30 августа 2022 года семья В. дала свое согласие на приобретение жилого помещения, наиболее приближенного по общей площади к ранее занимаемому жилому помещению, из имеющегося на рынке жилья. При отсутствии согласия истцов предоставленная им квартира не была бы закуплена. Пунктом 1.5 договора мены стороны признали обмениваемые квартиры равноценными, обмен производился без доплаты. Признавая указанный пункт договора мены недействительным, судом не было принято во внимание, что в материалах дела отсутствует заключение эксперта об оценке рыночной стоимости обмениваемых жилых помещений. Кроме того, считает незаконным взыскание денежных средств с Комитета по жилищно-коммунальному хозяйству Брянской городской администрации, который является органом исполнительной власти, муниципальным учреждением по своей организационно — правовой форме и полностью финансируется из средств бюджета, собственными денежными средствами Комитет не располагает.
Какое жилье может быть признано аварийным
Жилое помещение, находящееся в состоянии, которое угрожает жизни и здоровью жильцов, является непригодным для проживания, считается аварийным. Для получения данного статуса необходимы веские основания.
Признать жилье аварийным можно по следующим причинам:
- Помещение не соответствует нормам санитарии.
- Дом был серьезно поврежден при стихийных бедствиях, землетрясениях, что нельзя исправить ремонтными работами.
- Квартира располагается в том месте, где есть большой риск возникновения техногенной катастрофы.
- Повреждены конструктивные элементы помещения или уменьшена их прочность.
- Разрушены фундамент и стены.
- Утрата жилья вследствие пожара, когда восстановить его уже невозможно.
Многие люди часто называют ветхим и аварийным жилье одно и тоже помещение. Это совершенно неправильно. В квартире, признанной аварийной, жить дальше нельзя, так как это опасно для жизни и здоровья людей. В ветхом же жилье проживать можно.
Таким называют дом, который требует выполнения ремонта в силу своей старости. Чтобы квартиру переселенцев признали ветхой, необходимо более 70% износа для домов, построенных из кирпича и панелей, и 65% – для деревянных зданий.
Судебная практика, которая касается расселения из непригодных для проживания квартир, довольно обширная. Чаще всего в суд обращаются граждане, которые недовольны новыми условиями проживания, а также действиями чиновников. Люди нередко указывают на некомпетентность госслужащих, их халатное отношение к выполнению программы, а также коррумпированность.
Договор мены при переселении из аварийного жилья
Таким образом, Правительством Российской Федерации установлена процедура принятия решения о признании помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, включающая в себя принятие соответствующего решения межведомственной комиссией и распоряжение органа власти о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения жильцов.
В соответствии с частью 1 статьи 2 названного выше закона муниципальный район представляет собой несколько поселений или поселений и межселенных территорий, объединенных общей территорией, в границах которой местное самоуправление осуществляется в целях решения вопросов местного значения межпоселенческого характера, а городской округ является городским поселением, которое не входит в состав муниципального района и органы местного самоуправления которого осуществляют полномочия по решению вопросов местного значения поселения и вопросов местного значения муниципального района, а также могут осуществлять отдельные государственные полномочия, передаваемые органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Снос Аварийного Жилья С Предоставлением Квартры С Договором Мены C Доплатой
В момент признания дома непригодным к проживанию в связи с его опасностью (аварийностью) принимается решение о сносе (реконструкции) такого дома и отселения всех жильцов, независимо от того, собственники они, наниматели или просто жители.
Переселение – всегда означает заключение договора о представлении гражданам нового жилья. Процесс расселения находится в ведении Департамента городского имущества города Москвы (ДГИ ГМ – раньше департамент назывался Департамент жилищной политики и жилищного фонда – ДЖП и ЖФ).
В интересах любого жильца – получить достойное и безопасное жилище, а в интересах органов государственной власти – как можно скорее переселить Вас из опасного аварийного жилья. На этом этапе происходят основные переговоры и защита прав Клиентов для получения максимально комфортных вариантов переселения из аварийного жилья.
Когда устные договоренности достигнуты – критически важно зафиксировать все параметры нового безопасного жилья в письменном виде.
Параметры новой жилплощади для каждого Клиента разные, но основными являются: количество квадратных метров (метраж), количество комнат, район, этаж, состояние дома (новостройка или нет), состояние квартиры (ремонт), планировка, окружающая инфраструктура (парки, магазины, социальные объекты), удаленность от метро и т.д.
Для Вас критически важно получить квалифицированную помощь адвоката для фиксации всех договоренностей в официальном документе – договоре. От того, что будет написано в документе, напрямую зависит, в какую квартиру Вы переедете.
Предварительный договор – самый сложный с юридической точки зрения договор, т.к. по своей сути он не является сделкой. Эта официальная бумага является всего лишь выражением намерений гражданина и государства в будущем совершить сделку на конкретных условиях.
Возможность заключения предварительного договора закреплена в Законе г. Москвы № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве».
На практике этот договор используется Департаментом имущества очень часто, как в работе с собственниками, так и в работе с нанимателями. Департамент городского имущества города Москвы в любом случае обязан Вам предоставить жилое помещение, которое уже находится в собственности государства. Однако, на момент оформления, новая квартира (новый дом), в который Вам надо переселиться, может быть еще не достроен. Либо дом достроен, но право собственности еще не оформлено.
Для собственников важно знать, что в предварительном договоре будут описаны все условия зачета выкупной стоимости сносимой квартиры. Кроме того, если заключен предварительный договор, Вы все еще вправе полностью распоряжаться квартирой – имеете право продавать её.
В случае заключения предварительного договора, юридически, решение вашего жилищного вопроса затягивается и состоит из нескольких этапов, что требует пристального внимания и правового контроля ряда условий (например, срок оформления и регистрации).
Существенные условия договора мены квартиры
Как и любой другой договор, договор о мене жилого помещения имеет существенные условия, включение которых в текст документа требуется в обязательном порядке.
В соглашении о мене обязательно должно содержаться положение о предмете сделки, то есть обмениваемое имущество должно быть точно определено и прописано. Для этого необходимо указать его идентифицирующие признаки:
- наименование (например, квартира или комната),
- количество комнат,
- адрес квартиры,
- общая и жилая площади и другие сведения.
Кроме того, необходимо указать:
- Данные о сторонах мены — ФИО, паспортные данные лиц (собственники передаваемого имущества) между которыми происходит обмен.
- Взаимные обязанности сторон.
- Данные правоустанавливающих документов на обмениваемые объекты недвижимости.
- Лиц, которые сохраняют право пользования на передаваемое жилище.
- Дату совершения мены.
- Подписи сторон сделки.
- Дополнительно можно указать срок передачи имущества. Иногда имущество передается не одновременно, а в разные сроки в связи разного рода обстоятельствами.
Условия договора мены
Мена должна быть произведена с соблюдением всех необходимых требований:
- Собственник помещения и город договариваются о площади помещения, которое будет предоставлено при обмене, а также степени ее обустройства;
- Помещение, предоставляемое администрацией, должно находиться в том же населенном пункте;
- Если на обмен нет необходимого помещения в пределах того же района, то стороны могут договориться об обмене в другом районе, но в пределах того же региона;
- Если площадь, которую предоставляет город, является неравноценной, то в соответствии с законодательством необходимо произвести доплату разницы в цене (так как мена предусматривает равноценный обмен).
Договор мены аварийного жилья на новую квартиру
Может потребовать акт технической экспертизы квартиры, сведения о ее подлинной рыночной цене и т.д. Договор мены при переселении из аварийного жилья Договор является возмездным. Его стороны обладают статусом одновременно продавца и покупателя – обменивают жилплощадь на равных условиях.
- Информация о сторонах договора;
- Сведения об объектах договора мены (адрес местонахождения, площадь, стоимость);
- На каком основании объекты мены принадлежат сторонам (к примеру, свидетельство о праве собственности);
- Информация об особенностях объектов (к примеру, количество комнат, наличие балконов и лоджий и т.д.);
- Сроки в течение которых сторонам требуется освободить объект мены и передать их друг другу;
- Если обмен был не равнозначным, то необходимо указать размер доплаты;
- Перечень лиц, которые имели право на объект мены.
Могут ли из аварийного жилья переселить во вторичное жилье
Ведь на сегодняшний день программа по расселению граждан действует по графику не во всех регионах. Отказ от расселения Если предоставляемое жилье не устраивает собственника, или же он отказывается переезжать в другой город, лицо вправе отказаться от переселения из аварийного жилья, взамен получив выкупную цену за квартиру в аварийном доме.
Согласно ЖК РФ ст.86 Жилье занимаемое по договору социального найма признано непригодным для проживания, выселяемые из такого жилого помещения гражданам, предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.ссылка Что значит благоустроенное?Под словом благоустроенное по мимо законных газа, электроснабжения, воды, лифта для подъема на 8 этаж в вашем случае — управляющая компания в предоставляемой квартире/комнате должна произвести ремонт до вселения, силами наймодателя/управляющей компанией. Ст.89 ЖК РФПредоставляемое жилье в связи со сносом должно быть благоустроенным и равнозначным по общей площади ранее занимаемого жилого помещения.
Ветхое и аварийное жилье
Регулирование в данной сфере осуществляется нормами ЖК. Если жилье признано аварийным, а местный уполномоченный орган принял нормативный акт о расселении жильцов, то гражданам должны предоставляться квартиры, согласно их правовому статусу. Что это значит? В соответствии со ст. 89, п.1 жилое помещение, которое предоставляется гражданам по договору соцнайма взамен аварийному, должно являться благоустроенным относительно условий соответствующей местности (населенного пункта). Оно должно отвечать всем требованиям и располагаться в границах данной территории. Если предоставляется иное помещение собственникам, оно должно быть равноценным, или компенсируется выкупная цена. В качестве равноценного признается жилье, в котором столько же комнат, а площадь – не меньше прежней.
Переселение из ветхого или аварийного жилья: сколько положено квадратных метров
Многие владельцы жилых помещений, признанных ветхим или аварийными, задаются вопросом, сколько будет выделено для них квадратных метров жилой площади в случае предоставления альтернативного жилья.
В соответствии с действующим законодательством, переселяемым из ветхого жилья гражданам должно быть предоставлено равноценное по площади и показателям благоустройства жилье. Количество квадратных метров должно составлять не менее, чем в аварийном жилом помещении, и вместе с тем этот показатель должен быть равен не менее 18 кв.м. на каждого члена семьи.
Стоит отметить, что этот показатель может изменяться в большую или меньшую сторону в зависимости от программы переселения из ветхого жилья, действующей в конкретном регионе или области.